В Швейцарии применяются различные типы договоров, которые регулируют отношения сторон в процессе аренды недвижимости. Они могут различаться по многим параметрам, но указание стоимости аренды в обязательном порядке присутствует в любом договоре. Различаются договоры сроком своего действия. По словам экспертов VZgroup www.vzgroup.ru, существуют два основных различия: договоры аренды с фиксированным сроком (фиксированные) и бессрочные договоры аренды. Основными вопросами для арендатора по любому договору являются «за что платить?» и «как владелец может увеличить арендную плату?»

 Из чего складывается арендная плата согласно договору

Основным параметром, который призван зафиксировать договор аренды является арендная плата. В рамках швейцарского обязательственного права (Obligationsrecht) арендную плату формируют две составляющие:

• чистая арендная плата;
• дополнительные расходы.

 Чистая арендная плата рассчитывается путем умножения арендной ставки на количество квадратных метров. Под дополнительными расходами понимаются переменные величины, которые в большинстве своем зависят от показаний счетчиков. В договоре фиксируется стоимость единицы потребления газа, воды, электричества. Оплату арендатор осуществляет авансом на каждый следующий месяц, а в конце года производится перерасчет.

 Оплата за теплоснабжение (обогрев помещений) может быть как фиксированной, так и расчетной, согласно показаниям счетчиков потребления тепла. В зависимости от специфики объекта перечень дополнительных расходов может быть довольно широким. К примеру, иногда надо оплачивать уборку прилегающей территории или использование оборудования в снимаемом помещении.

 Изменение арендной платы по бессрочному договору

Бессрочный договор аренды предполагает возможность расторжения договора в любой момент по инициативе одной из сторон. В документе должен быть оговорен срок, который дается инициатору для уведомления другой стороны о намерениях прервать сотрудничество (обычно 1-3 месяца). Если арендодатель намерен повысить плату в части арендной ставки или дополнительных услуг, то он направляет письмо арендатору.

 Письмо должно быть распечатано на официальном формуляре, содержать аргументацию предложения и срок расторжения договора в случае отказа второй стороны. Арендатор, может согласиться с новыми условиями, и тогда в договор вносятся соответствующие изменения. Арендатор также может отказаться от предлагаемых условий, о чем он обязан оповестить арендодателя. Если стороны не приходят к согласию, то договор считается расторгнутым.

 Изменение арендной платы по договору с фиксированным сроком

Когда заключается фиксированный договор аренды сроком на 5 лет, то стороны не имеют права расторгнуть его преждевременно. В этом случае арендодатель может повысить арендную ставку в соответствии с индексом потребительских цен. Значение индекса публикуется в открытых источниках и используется в расчетах новой ставки. Перерасчет происходит следующим образом: существующая ставка умножается на актуальный индекс потребительских цен и делится на его значение, действовавшее на дату подписания договора аренды.

Если же договор был заключен на 3 года, то стороны могут согласовать максимальную сумму повышения цены не чаще одного раза в год. Для введения в действие новой арендной ставки арендодатель обязан уведомить арендатора за 1-4 месяца до предполагаемой даты изменения ставки. Такое письмо должно быть оформлено также на официальном формуляре. Для решения спорных вопросов по таким договорам могут потребоваться услуги адвоката в Швейцарии.